房屋买卖合同中当事人既约定违约金赔偿，又约双倍返还定金的，一方违约时，对方可以同时要求适用违约金和定金条款吗？

　　 出卖人将已被有权国家机关采取查封等强制措施的房屋转让给他人的，买卖合同效力如何？

　　 ——金某与王某房屋买卖合同纠纷法律解析

　　【关键词】

　　房屋买卖合同纠纷  双倍返还定金 违约金 房屋查封 合同效力 解除合同

　　【案情简介】

　　2011年4月13日，王某与北京市门头沟区房屋征收补偿办公室签订《北京市门头沟区房屋征收补偿安置协议》。2015年1月23日，王某办理选房手续并选取安置房屋，即本案的605号房屋。

　　2016年3月17日，王某（甲方、出卖人）、金某（乙方、买受人）与某房地产经纪中心（丙方、居间人）签订了《房屋买卖居间合同》，约定:金某购买605号房屋；房屋售价64万元；合同签订当天支付购房定金10万元及第一笔房款10万元，乙方于2016年4月10日前支付第二笔房款40万元，剩余房款4万元于房本下发过户当日同时支付给甲方；双方约定：违约责任1、……如甲方违约，甲方应于三个工作日内将定金双倍返还给乙方，并赔偿乙方已付房款200%作为违约金。

　　2016年3月17日，金某向王某支了定金10万元及第一笔房款10万元。

　　2016年4月6日，金某再次向王某支付购房款第二笔房款40万元。

　　后金某得知，该房屋已于2016年1月29日被北京市西城区人民法院查封（查封期间，未经法院准许不得对上述房产办理转让、变更、抵押、变卖、拍卖及涉及拆迁补偿权益等一切相关手续；不得办理选房手续；不得为其办理包括领取钥匙等入住手续）。因605号房屋被查封致使《房屋买卖居间合同》无法履行，金某于2016年7月4日向法院提起诉讼。

　　2016年8月8日，北京市西城区人民法院解除对605号房屋的查封。之后王某多次与金某沟通，并保证《房屋买卖居间合同》可以继续履行，金某撤回起诉。

　　2016年11月，605号房屋再次被北京市门头沟区人民法院查封（不得向王某交付钥匙，不得协助王某办理房屋产权登记）。经核，605号房屋已具备交付条件但因查封现未实际交付。

　　金某诉至法院，请求：

　　1、解除双方签订的《房屋买卖居间合同》；

　　2、王某返还购房款50万元；

　　3、王某双倍返还已支付的购房定金20万；

　　4、王某赔偿违约金120万。

　　王某提出，双方签订《房屋买卖居间合同》时，房屋已经被查封，所以是无效合同，王某表示不同意支付违约金。关于金某所主张的200%违约金的计算标准，审理过程中，法庭多次向王某释明，王某均明确表示不要求法院调整。605号房屋的现值，金某表示在140万元到160万元左右，王某要求法院询价。

　　【法院判决】

　　一、解除金某与王某于2016年3月17日签订的《房屋买卖居间合同》；

　　二、王某于判决生效之日起七日内返还金某定金及购房款共计60万元；

　　三、王某于判决生效之日起七日内支付金某违约金120万元；

　　【法律解析】

　　一、出卖人擅自将已被有权国家机关采取了查封等强制措施的房屋转让给他人的，买卖合同效力如何？

　　出卖人擅自将已被有权国家机关采取了查封等强制措施的房屋转让给他人的，买卖合同一般认定为无效，但相应有权国家机关或申请采取强制措施的权利人同意转让，或者一审法庭辩论终结前强制措施已经解除的，可以认定合同有效。

　　本案中，虽然《房屋买卖居间合同》签订时605号房屋处于查封状态，但在本案一审法庭辩论终结前强制措施已经解除，所以双方《房屋买卖居间合同》是有效的。

　　二、金某是否有权要求解除合同？

　　当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方当事人可以解除合同。

　　当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。

　　根据查明的事实，605号房屋因被查封无法完成交付，故金某要求解除《房屋买卖居间合同》的诉讼请求，存在事实和法律依据，法院应予以支持。

　　三、关于违约金的支付

　　根据查明的事实，双方签订的《房屋买卖居间合同》中约定如甲方违约，甲方应于三个工作日内将定金双倍返还乙方，并赔偿乙方已经支付房款200%作为违约金。

　　现金某要求王某依据合同约定支付违约金，经法院释明，王某没有要求调整违约金的计算标准，结合涉案房屋的市场价值，金某主张的违约金数额不过分高于其所受实际损失的金额，故金某要求王某支付违约金120万元的诉讼请求，法院予以支持。

　　四、关于定金的返还

　　当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

　　金某同时主张违约金、双倍定金的诉讼请求缺乏法律依据，经法院释明，金某表示选择违约金赔偿。

　　【涉案法律法规】

　　一、北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》的通知（2010年12月21日　京高法发[2010]458号）

　　第九条　出卖人擅自将已被有权国家机关采取了查封等强制措施的房屋转让给他人的，买卖合同一般认定为无效，但相应有权国家机关或申请采取强制措施的权利人同意转让，或者一审法庭辩论终结前强制措施已经解除的，可以认定合同有效。

　　出卖人转让房屋后，有权国家机关对房屋采取了查封等强制措施的，不影响已成立的房屋买卖合同的效力。合同约定的履行期限届满时针对出卖人的强制措施仍未解除，致使买受人不能办理房屋所有权转移登记的，可以参照本意见第八条第二款规定的内容处理。

　　二、《中华人民共和国合同法》第九十四条， 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

　　（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

　　（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

　　（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

　　（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

　　（五）法律规定的其他情形。

　　三、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条:

　　当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

　　约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

　　当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

　　四、《中华人民共和国合同法》第一百一十六条：

　　当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。