稿件来源 《法人》 记者 李立娟

共有产权房或可缓解一部分中低收入家庭的经济压力，保障其拥有房产的权利，一定程度上有助于抑制房价上涨。但跟政府“合伙买房”，法律关系如何处理，新政如何完善落地，市场亦有一定担忧。

　北京房地产市场调控再出新招。

　　2017年8月3日至10日，北京（楼盘）市住建委就《北京市共有产权住房管理暂行办法》（以下简称《暂行办法》）公开征求意见。《暂行办法》明确，共有产权住房是对原自住房政策的进一步调整、优化、升级、规范，今后不论从建设品质、管理水平、供应规模上均会进一步提高。

　　根据《暂行办法》，单身人士申购需年满30周岁，各区房源至少30%配售“新北京人”，购房人与政府按份共有商品住房的产权，且共有产权住房的购房人在房屋质量、贷款支持、抵押等方面与商品房购房人同质同权。

　　根据政策的延续性，《暂行办法》适用于新入市销售的项目，包括目前尚未摇号的自住房项目，原有的自住房仍然执行老办法。

　　2014 年4月，上海（楼盘）、深圳（楼盘）、成都、黄石（楼盘）、淮安（楼盘）等城市作为试点城市，率先将共有产权住房从理论推向实践。三年多来，几个城市在实践中逐渐分化、自成体系，既有经验、也有不足。北京则在自身实际情况的基础上，出台了此次《暂行办法》。

　　共有产权住房，是经济适用房的一种变异形式。为了保障人们的居住需要，政府加强了共有产权房的管理力度，随着共有产权住房新政的诞生，但带来了不少问题，该政策能否加速我国房地产的降温力度，抑制房地产泡沫，尚待市场的进一步考证。

　　体现社会公平性

　　自从中央强调“房子是用来住的，而不是用来炒的”之后，许多中小城市强化了“购房落户”的政策，北京共有住房政策有着其自有的特色。

　　“共有产权住房，是指地方政府让渡部分土地出让收益，然后以较低的价格配售给符合条件的保障对象家庭；由保障对象家庭与地方政府签订合同，约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件，以及所得价款的分配份额，而房屋产权可由政府和市民按一定比例持有。”中研普华研究员祝大荣在接受《法人》记者采访时如是说。

　　祝大荣进一步表示，随着共有产权房供应量的逐渐增加，其在改善楼市结构、“对冲”高房价等方面的效应将逐渐凸显。共有产权房缓解了一部分中低收入家庭的经济压力，保障了其拥有房产的权利，一定程度上有助于抑制房价上涨。另外，作为住房保障和供应体系的一部分，共有产权房体现了社会公平性，将为转换房地产调控方式起到积极作用。

　　在北京大悦律师事务所郎克宇律师看来，对于“共有产权住房”这种新型的政策性商品住房模式，优点有以下几点：

　　首先，对于刚性需求者来说，买不起商品房的中低收入家庭及符合年龄要求的单身人士可以通过购买房屋部分“份额”，通过与政府共享产权的方式实现住房梦想。

　　其次，对于政府和开发企业来说，可以通过销售非整套房屋的方式将那些购买能力不强又有实际住房需求的购房者纳入“购房客户”队伍中，有利于快速回流资金，实现房企资金的良性循环。

　　再者，对于住房投资者及各路炒房大军来说，由于共有产权住房的再次交易及处分均有政策性限定，将使炒房者无法再炒或者说无法像商品房那样炒作。

　　最后，对于整个社会来说，让中低收入者通过购买房屋的部分份额从而能够有房居住，且能够享受到自有份额市场升值的福利，有利于抑制贫富差距的进一步扩大及社会的和谐与稳定。

　　担忧亦存在

　　郎克宇认为，“共有产权住房”作为新型的政策性商品住房模式，其缺点也是显而易见的。他认为，政策不足之处主要有以下几点：

　　首先，该种住房模式因属于政策支持型住房，政府部门参与较多，尤其是在共有份额的交易流通及退出时，均需要相关部门的审核、评估、认定等环节，不是完全的市场模式，与利益相伴时总避免不了权力的滥用与腐败的滋生。

　　其次，政府与购房人按份共有房屋，在后续房屋使用和管理过程中所出现的各种法律问题及风险，《暂行办法》中未能一一罗列。是由实际使用人承担全部责任还是由政府与实际使用人按照各自拥有的房产份额承担责任，没有约定清楚，是法律适用的一个盲区。

　　再者，草案中规定“共有产权住房”向不具有本市户籍的“新北京人”倾斜，但因为工作是否稳定、是否长期在京定居等诸多原因，这些“新北京”人未必如大家所料想的那样对这种分批次购买住房模式感兴趣。

　　最后，这种共有住房模式，如遇因共有的一方陷入纠纷、破产、被第三人申请强制执行等事宜，如何保障拥有共有房屋份额另一方不受影响，亦是需要考虑的一个话题。

　　“因为不是完全产权，不是完全市场行为，又是一个新鲜的事物，共有住房在交易、贷款、继承等方面均是存有法律纠纷隐患。”郎克宇对《法人》记者强调。

　　在交易方面，按照《暂行办法》第25条有关《再上市管理》条款规定：共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。

　　但转让有条件限制。首先，购房人向原分配区住房城乡建设委（房管局）提交上市申请，明确出售价格。同等价格条件下，代持机构可优先购买。该条款中对交易申请的办理日期、申请审核的条件等均没有明确规定，考虑到房产市场的瞬息变化，申请办理时间可能影响交易价格，进而引发纠纷。

　　其次，代持机构放弃优先购买权的，购房人可在代持机构建立的网络服务平台发布转让所购房屋产权份额信息，转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。新购房人获得房屋产权性质仍为“共有产权住房”，所占房屋产权份额比例不变。

　　在实际交易中，代持机构在同等价格条件下享有优先购买权，但购房人拥有共有房屋的份额价格由于不是完全市场交易，交易平台是代持机构的服务平台，交易对象又是特定的，这样较易出现在交易过程中拥有共有房屋份额的共有房屋人与代持机构因为交易信息不对称、身份的不对等因素，而产生交易僵局及混乱现象，进而引发法律纠纷。

　　第三，共有产权住房购房人和代持机构经协商一致，可共同向其他符合本市住房限购条件家庭转让房屋。新购房人取得商品住房产权。购房人和代持机构按照所占产权份额获得转让总价款的相应部分。

　　“关于共有双方共同向符合条件的第三方转让共有房屋事宜，《暂行办法》规定是双方“协商一致”。问题是，现实中往往会出现双方互不信任，无法协商，一方要卖，一方不同意、不配合等情形，如何解决，怕也只有走法律途径了。”郎克宇说。

　　新规仍需细化

　　《暂行办法》规定，“购房人取得不动产权证满5年，也可按市场价格购买政府份额后获得商品住房产权。”但最终市场价格的确定很难令共有产权者达成一致。相对而言，在地产交易过程中，市场价格的确定往往由政府部门主导和审批，并非完全的市场行为，亦可能是纠纷热点。

　　从这一角度来看，现有新规仍需在大量核心问题上进一步细化，以完善应对可能出现的纠纷与风险。

　　除市场价格确定问题之外，住房贷款问题也可能存在纠纷隐患。在郎克宇看来，住房贷款方面可能发生的纠纷主要有两点：一是如果共有的双方仅有一方用己方拥有的房屋份额去贷款，去抵押，银行如何认定事宜，尤其是代持机构的贷款抵押如何与购房人居住权保障相协调；二是发生贷款违约后，进入抵押人处理抵押权或申请强制执行时怎么变现问题。这些都将是新的法律纠纷点，与以往整套房屋的贷款事宜有所区别，需要观察和研究。

　　共有产权在继承方面的问题亦需进一步细化。郎克宇认为，因为“共有产权住房”是有明确限定对象的，而继承则是一个事实问题，只要有被继承人死亡的事实，有遗留遗产的事实，就会有各种继承事实的客观存在，是没有“共有产权住房”这样的严格对象限制的。

　　例如，一个不符合购买“共有产权住房”资格的市民，当其依法继承的遗产中存有“共有产权住房”份额时，就会出现法律与政策的冲突。按照法律规定，没有理由拒绝继承，但又与政策不符，势必引发纠纷。

　　此外，当多个继承人共同继承“共有产权住房”份额，且在出租、回购、再上市等方面无法达成一致意见时，纠纷同样不可避免，也需要政策的进一步明确。

　　调控效果待观察

　　祝大荣对于“共有产权”新政的条款效果持乐观态度，他认为，一方面，共有产权住房为居民提供了相对较低价位的普通商品房，使其“买得起，住得上”；另一方面，改善和优化了热点城市商品住房供给结构；此外，共有产权住房还缓解了一线和热点二线城市房价上涨的压力，在一定程度上能够平抑房价，疏解高房价的困扰。

　　但郎克宇则没有那么乐观，他在接受《法人》记者采访时表示，对于试图用“共有住房”制度有效抑制房价，避免交易泡沫，他个人并不看好。

　　郎克宇表示，房价的快速上涨首先是市场行为，是国家投资方向指引的问题，房屋已经从居住品变成了某种金融产品，房价的大部分组成部分是快速上升的地价，而土地价格为何屡屡刷新，各种原因异常复杂。一个“共有住房”制度试图缓解多年房地产行业的弊病，怕是寄希望过多了。

　　“其次，房屋交易泡沫的一个来源是那些手握大量现金的‘款爷’频繁炒作，而‘共有住房’所针对的对象，显然不是造成交易泡沫的那帮人，因此无法完全避免。”郎克宇说。

　　共有产权并非中国独有，祝大荣向《法人》记者介绍了国外的发展情况以及特色。

　　在英国，共有产权住房又被称为“中间产权住房”，介于租赁和售买之间，主要是为有一定购买能力，但又难以完全负担商品房的人群而设计的。英国共有产权住房计划主要包括共有产权和共享权益两种形式，本质都体现为“共享资产增值收益，共担资产缩水损失”，但两种模式的运行机制不同。

　　比较而言，共有产权享受政府租金补贴，管理更为严格、所受限制更多，基本是在封闭体系内运行和转让。购房者可将自己拥有的部分住房产权出售，但出售对象仅限于所属住房协会指定的轮候家庭。租赁方面，住房协会规定购房者只能在符合一定条件、并征得住房协会和贷款机构的同意后，才能将住房出租给他人。而共享权益住房的住户与政府没有租赁关系，在占用和使用上拥有相对完整的权利，但转售时收益要与政府分享。

　　美国的共享权益住房属于“可负担住房”，面向中低收入家庭，在财产权利分配上也介于租赁和完全自有之间。尽管没有所有权“按份共有”的特征，但是由于这类住房或多或少享受了政府补贴或购房优惠，其准入和转售环节所受的限制与英国有类似之处。

　　国际经验表明，共有产权住房的形式是多样化的，既有住户与政府、住房协会之间共享权益，也有住户与政府引导下的开发企业共有产权，还有住户与住户之间联合拥有房屋产权。然而，不论哪种形式的共有产权，政府的政策支持都是不可或缺的。这种政策支持体现在政府的房屋租金补贴、贷款利息补贴、规划配建要求，以及土地保障供应等多方面。

　　郎克宇律师最后表示，对于“共有住房”可以期许，但不能过高；可以试行，但需要且行且观察。

　　同时，任何一个好的政策往往因为带有巨大的利益而成为当权部门或“神通”人士的唐僧肉，而真正需要这种政策的人们只能雾里观花，画饼充饥。因此，强化监管，让这项惠民政策真正落实到位，断绝腐败滋生，亦是一个不容忽视的问题。