某县因规划调整收回某房地产公司一宗国有建设用地使用权后，为弥补其损失，增加了公司在建项目的建筑面积。之后，围绕如何补偿房地产公司为收回宗地垫付的拆迁款，该公司与县政府产生了争议 。土地被收“有占有补”，实际损失咋计算？
 
 
法律要点
    行政机关因公共利益需要，改变土地利用规划，收回当事人已竞得的国有土地使用权的，对当事人事先投入损失应当予以公平合理的补偿。行政机关为减少当事人损失，增加其利益的，应当从损失中予以扣减。
 
 
案 情
 
    2002年 9月，甲县国土资源局举行土地竞标出让会，竞标一宗占地面积 1.5万平方米、总建筑面积 1.257万平方米的地块，五洲公司中标。当日，甲县国土资源局与五洲公司签订国有土地使用权出让合同，县城建局给五洲公司颁发建设用地规划许可证、建设项目选址意见书和房屋拆迁许可证，拆迁期限为 2002 年 9月 30日至 2002年 12月 30日。
    后因规划修改，需从五洲公司中标的土地中划出 1.1 万余平方米给客运公司建停车场。2003 年 10 月，甲县国土资源局与五洲公司重新签订国有土地转让合同，出让土地面积为4415平方米。为了弥补五洲公司损失，县城建局对项目规划作出修改，五洲公司实际建筑面积比原规划面积增加1873平方米。
2012 年 10 月，五洲公司向甲县政府邮寄申请补偿的相关材料，县政府一直未予答复。五洲公司遂提起诉讼，请求判令县政府、县国土资源局和县城建局补偿垫付的拆迁成本 2058 万元，补偿其可得利益损失 1319万元。
 
审 理
 
    一审审理中，经县政府申请，法院委托会计师事务所对五洲公司在项目实施过程中与拆迁有关的财务账目进行审计，审计结果为：五洲公司已入账、未入账的拆迁安置费及延期补偿费共计 1144万元。另查，根据县政府提供的价格认证中心对五洲公司多建设房产价值及销售 利 润 的 鉴 定 结 论 ，其 销 售 利 润 为1870.74元／平方米。
    一审判决认为，根据《行政许可法》第八条规定，为了公共利益的需要，行政机关可以依法变更或者撤回已经生效的行政许可，由此给公民、法人或者其他组织造成财产损失的，行政机关应当依法给予补偿。本案中，由于客运公司停车场站建设的需要，县政府对五洲公司项目规划作出调整，并不违反法律规定。但在其调整规划收回土地前，五洲公司已对受让土地上的房屋进行了拆迁补偿，支付了拆迁补偿费用，被告对于收回土地范围内五洲公司所支付的拆迁费用应当予以补偿。由于各方当事人均没有证据证明收回的土地上实际发生的拆迁费用，应当按收回土地占原出让土地面积的比例核算收回土地上的拆迁费用。五洲公司支付的总拆迁费用为1144 万元，五洲公司中标时取得的土地面积为 1.5万平方米，调整规划后五洲公司受让的土地面积为 4415 平方米，据此被告应承担收回土地上五洲公司所支付的相应拆迁费用为 827 万元。考虑到项目成本增加，被告调整规划增建设面积，五洲公司因此而获取的 350 万元利益应当予以冲减。判决三被告共同补偿五洲公司 476 万余元；驳回五洲公司其他诉讼请求。
    二审判决认为，原审法院按照收回土地的面积与中标土地面积的比例计算拆迁补偿费并无不当。判决驳回上诉，维持原判。
    甲县政府、县国土局、县城建局申请再审称：对于拆迁费按再收回的土地占原出让土地面积比例计算，是不客观、不公正的。规划调整后，五洲公司从实际增加的建设面积中，获得的销售利润远远超过收回的土地所应承担的拆迁费用。原审不应将经过法院判决由五洲公司自行承担的延期补助费计入拆迁费总额。请求撤销一、二审行政判决；依法驳回五洲公司的诉讼请求。
    五洲公司申请再审称，原审判决不支持关于利息和必然可得利益的诉讼请求，属适用法律错误。请求撤销一审判决第二判项，改判支持五洲公司关于利息和必然可得利益的诉讼请求。
最高人民法院经审查认为，本案具体补偿数额应当以改变规划收回土地给五洲公司造成的实际损失为准确定。一、二审判决以收回土地面积占原规划用地总面积的比例确定县政府及其职能部门应当承担的拆迁安置费用，同时减去为五洲公司调整规划增加项目建设面积而获得的收益，最终计算出县政府、县国土局、县城建局应当承担的行政补偿数额，该行政补偿数额计算方式依法有据，科学合理，本院予以支持。双方申请再审的理由均不能成立。
 
评 析
 
问题一：关于以收回土地面积占原规划面积比例计算补偿数额问题
经会计事务所专项审计，截至 2012年 6 月 30 日，五洲公司共发生与拆迁项目相关的已入账的拆迁补偿费、未入账的拆迁补偿费、拆迁安置费及延迟补偿费金额合计 1144 万元。但是，由于拆迁安置补偿是在原批准规划用地 1.5 万平方米内整体进行的，专项审计未能将调整规划后留给五洲公司继续开发建设的4415平方米土地范围内的拆迁费用单独从全部安置补偿费用中分离出来。在此情形下，一、二审判决以规划调整后政府收回土地的面积占原规划用地总面积的比例，计算政府应当分担的拆迁安置补偿费数额，计算方法公平合理，并不存在甲县政府、县国土局、县城建局主张的不客观、不公正问题。根据上述计算方法，可以列出县政府、县国土局、县城建局因收回土地所应承担的拆迁补偿费的计算公式：拆迁安置补偿费用总支出除以总的拆迁安置补偿面积，得出每一平方米的平均拆迁安置补偿费用，然后再乘以收回土地的总面积，最终得出县政府、县国土局、县城建局应当承担的拆迁安置补偿费用。

问题二：关于规划调整增加的建筑面积的计算问题
为公共利益需要，甲县政府收回五洲公司通过竞买获得的部分土地，造成五洲公司财产损失。为此，县政府及其职能部门调整规划，增加了由五洲公司继续保留开发的楼宇的建设面积，部分弥补了五洲公司根据约定实施房屋拆迁所多支出的费用。因此，对于这一部分获益，应当从县政府、县国土局、县城建局应承担的安置补偿费中减除。根据2002 年的最初规划，五洲公司获得规划建设总面积是 1.257 万平方米。经 2003年和 2008 年两次规划调整后，五洲公司建设面积增加了 1972平方米。根据原审查明的事实，每一平方米的单位销售利润为 1870 元，五洲公司因增加建设面积所获得的补偿应当是 369万元，减去这部分受益所得，县政府、县国土局、县城建局实际应当承担拆迁安置补偿费数额是457.99 万元。县政府、县国土局、县城建局主张，应当以实际建设总面积 1.5万平方米作为计算五洲公司增加建设面积的基数，不应当以规划调整后批准的 1.45万平方米作为基数。本院认为，上述理由不能成立。如果存在五洲公司突破规划调整批准的建设面积，擅自扩建行为，该行为属于违法建设行为，不属于五洲公司因规划调整经批准获取的合法权益。一、二审判决未将该部分建筑面积获利纳入应扣除的五洲公司因规划调整而获得的利益范畴，符合案件事实，依法有据，应予以支持。另外，一、二审判决因笔误，错将增加的建筑面积 14543平方米，表述为 14443 平方米，进而将因增加建筑面积获得的补偿误写为 350万元，依法应当补正，不宜再审改判。
      
问题三：关于延期补偿金是否应当计入拆迁费用总额问题
专项审计报告表述，总计 1144 万元的拆迁安置补偿费中包含了延期补偿金33万元。这部分延期补偿金系根据一审法院、五洲公司提供的拆迁协议书及甲县法院的判决书，以楼房完工应配户截止日（2010 年 12 月 31 日）进行计算得出的结论，并未包括该日期之后的延期补偿 金 。 再 审 法 院 认 为 ，由 于 规 划 调 整2008 年方才完成，专项审计报告以楼房完工应配户截止日作为计算延期补偿金的最终日期，具有一定的合理性，一、二审判决采信专项审计报告结论并无不当。甲县政府、县国土局、县城建局主张该部分延期补偿金不应计入拆迁安置补偿费用总金额，理由不能成立。
        
问题四：关于拆迁费利息是否应当计入拆迁费用总额问题
专项审计报告表述：截至 2012 年 6月 30 日，五洲公司共发生与拆迁项目相关的已入账的拆迁补偿费、未入账的拆迁 补 偿 费 、拆 迁 安 置 补 偿 费 金 额 合 计1144万元，截至 2008年 9月 30日（拆迁工作截止日期）五洲公司共发生管理费用、应计利息金额合计 421 万元。专项审计报告并未将拆迁费利息计入拆迁安置补偿费用总额之中，且在关于利息支出的审计说明中亦明确：本次审计中关于拆迁应计利息金额的计算，是以 2002 年 10月 1日~2008年 9月 30日拆迁起止期间内五洲公司已经实际支付的拆迁补偿费、未入账但实际支付的拆迁补偿费，未入账但已实际支出的拆迁安置补偿费，合计金额 580万元为本金，以中国人民银行同期贷款利率及所支付资金占用期间计算的应计利息金额。经计算，应计利息金额为 164 万元。根据专项审计报告的上述表述，本案所谓应计利息并非实际发生的拆迁安置补偿费用，专项审计报告未将该部分金额直接列入拆迁安置补偿费用总额，符合案件事实。一、二审判决采信专项审计报告结论并无不当。